业主的建筑物区分所有权，是指业主对专有部分（套内空间）享有专有权，对共有部分享有共有权，以及对共同事务享有成员权（表决权、管理权）的复合性物权。其法律依据为《民法典》第271–287条。
⚠️ 关键区分：业主 ≠ 所有权人
- 业主：自房屋交付（交房）时起即取得业主身份；
- 专有部分所有权人（即“所有权人”）：须完成不动产登记（过户）后方取得；
- 二者关系为大圈套小圈：所有所有权人必为业主，但业主未必已取得所有权（如已收房未过户者）。
该权利由三项子权利构成：
（注：后两项权利依附于专有权而存在，随专有权转让一并移转）
专有权以“专有部分”为客体，通常指具有构造上和利用上独立性的封闭空间（如住宅套内面积），其权能包括占有、使用、收益、处分。
但专有权行使受双重限制：
| 行为 | 是否属于合理使用 | 法理分析 |
|---|---|---|
| 在自家对应外墙上安装空调外机 | ✅ 是 | 属于对共有外墙的必要、适度利用，符合生活通常需求，未改变外观整体性或危及安全。 |
| 将自家对应外墙粉刷为与建筑整体不协调的颜色（如一楼红、二楼蓝、三楼紫） | ❌ 否 | 违反建筑物外观统一性要求，损害其他业主对物业价值的合理期待，构成对共有部分的不当利用。 |
| 拆除承重墙 | ❌ 否 | 直接危及整栋建筑结构安全，严重违反《民法典》第272条及《建筑法》强制性规定，属违法行为。 |
🎯 核心考点：考试仅考查行为定性（合理使用 or 侵权），不涉及赔偿计算；判断依据为常识+权益平衡+安全底线。
共有权按共有范围分为三个层级，对应不同客体与法律效果：
指全体业主对建筑区划内共用设施、场地等享有的不可分割的共有权。重点客体包括：
⚠️ 易错陷阱：物业服务用房≠开发商所有，≠物业公司所有；其产权自规划验收合格即归属全体业主。
指同一幢建筑物内全体业主对本楼共有部分的共有权。典型客体包括：
指上下相邻两户业主对分隔其专有部分的共有构件所享有的共有权。核心客体为：
【典型案例】
[案情简述]：甲（402室）与乙（302室）系上下楼邻居；乙在装修中钻透楼板，致甲家天花板受损。
[权利主张]：甲请求乙停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
[法理分析]：楼板属甲乙两户共有，乙单方破坏构成对甲共有份额的侵害；甲作为共有人之一，可单独主张物权保护请求权。
[最终结论]：甲具备原告资格，可直接起诉乙。
成员权体现为业主大会/业主委员会框架下的集体决策机制，核心是表决权。根据事项重要程度分为两类：
需经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决的人数过半数同意。
常见事项包括：
✅ 行权门槛简化计算：
要求参会人数达专有面积 & 业主人数之2/3以上 → 在此基数上再满足“双过半” → 实质门槛为 >1/3（面积×人数）。
需经参与表决的专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决的人数四分之三以上的业主同意。
包括：
⚠️ 易错陷阱：
- “改建、重建”不同于“维修”，前者改变原有结构/功能，后者维持原有状态；
- 加装电梯属典型“改建”，实践中常引发低楼层业主反对，但法律上仍需满足双四分之三规则；
- 紧急情况下（如电梯停运、外墙脱落），业主大会或业主委员会可依法申请紧急动用维修资金（《民法典》第281条第2款），无需表决。
业主权利包括自治权、物业管理权、知情权、监督权等，但考试重点在于两项法定义务：
业主将住宅改为经营性用房，须同时满足：
🎯 “有利害关系的业主”认定标准：
- 推定关系：本栋建筑物内所有业主均视为有利害关系人；
- 自证关系：其他栋业主若能证明其房屋价值贬损或生活质量显著下降（如噪音、人流、安全隐患），亦属有利害关系人。
【典型案例】
[案情简述]：丙（102室）拟将住宅改为茶馆；丁（602室，同栋）反对；戊（301室，邻栋）以客流量增加致其房产贬值为由反对。
[法理分析]：丁属本栋业主，自动享有否决权；戊虽非本栋，但能举证价值贬损，亦构成利害关系人。二人任一反对，丙即不得实施“住改商”。
[最终结论]：丙行为违法，丁、戊均可请求法院判令停止侵害。
业主行使专有权不得违反法律、法规及管理规约，尤其须遵守：
⚠️ 起诉主体特别规则：
- 若行为侵害特定相邻权人（如楼上装修致楼下漏水、隔壁深夜喧哗），受害业主可直接起诉；
- 若行为侵害全体业主共同利益（如任意倾倒垃圾、私搭乱建、拒缴物业费），则须由业主大会或业主委员会作为原告提起诉讼（《民法典》第286条第3款）；
- 单个业主无权就此类行为直接起诉，否则被裁定驳回起诉（原告不适格）。
某小区地下停车场有车位500个，开发商出售300个，出租200个。业主甲购房时未购车位，现需使用车位。问：
A. 甲对地下停车场享有业主共有权；
B. 其他业主出售车位时，甲在同等条件下享有优先购买权；
C. 开发商出租车位，应优先满足甲等无车位业主的需要；
D. 业主出租自有车位，应与所售房屋一同转让。
解析：
业主乙将一楼住宅改为茶馆，同栋业主甲反对无效后起诉。问：
A. 如甲为同栋业主，其反对有效；
B. 如甲能证明茶馆致其房屋价值贬损，其反对有效；
C. 如甲能证明茶馆致其生活质量下降，其反对有效；
D. 如乙获多数有利害关系业主同意，甲的请求不成立。
解析：
业主甲（6栋）起诉：
A. 5栋业主倾倒垃圾；
B. 7栋业主违章搭建；
C. 8栋业主楼顶违建花房；
D. 同栋楼上业主装修致其天花板损坏。
解析：